Vi muito no tópico sobre casa propri x aluguel que as pessoas , precisam de mais conhecimento sobre financiamentos, já vi gente se confundindo com siglas, enfim, conhecimento nunca é demais.
Primeira coisa, muita gente fala que se vc financiar vc pagará 3x o valor inicial por causa do juros e do longo prazo do financiamento,mas isso não quer dizer que ao fazer o financiamento de 100mil vc adquire uma divida de 300mil, e todo mês desconta a parcela, exemplo parcela de R$1,500 - 300mil = 298,5mil, não é assim que funciona!
Na verdade se vc pegou 100mil, vc irá dever 100mil ,mas somente uma parte da parcela sera descontada(no jargão é amortizar), então se pagar uma parcela de R$1,500,00 no segundo mês vc irá dever R$99,500, ou seja pagou naquele primeiro mês R$1000 de juros, e só 500 abateu no valor da divida.
claro exemplo aqui é didatico sem pretenção de ser 100% correto no juros ou no valor da parcela pra 100mil.
É importante saber isso pq algumas taxas e multas virão em cima do valor que vc ainda deve, tb mais importante é para ter consciencia da amortização da divida.
Nesse exemplo acima o financiamento era pelo sistema PRICE.
E temos dois sistema de amortização da divida PRICE e o SAC e vc pode escolher quando for financiar.
PRICE
Esse sistema as parcelas são constantes e o valor que abate a divida total não, esse sistema é vantajoso pro banco pois o banco recebe maior parte do juros mais rápido.
Exemplo na primeira parcela 1500, 1mil são juros, e 500 é o que abate dos 100mil, e conforme o tempo os juros caem e aumenta o que é abatido, até o fim do financiamento onde o juros será de poucos reais dentro da parcela.
SAC
Já o que é constante é o valor da amortização(abatimento sobre os 100mil), o juros caem todo mês, mas as parcelas são mais altas no inicio, exemplo parcela de R$2000, já chga abatendo R$1500, se comparado no price abate 250 no exemplo e isso no fim acaba pagando 10% menos que o sitema price no mesmo valor e prazo.
TR vx IPCA
São os indices de correção da divida, a taxa referencial é muito mais indicada pois ela é atrelada ao rendimento da poupança, mesmo que ela estoure pra 30%, seus rendimentos na poupança tb irão explodir, atualmente está zerada, agora no ipca é um indice relativo a inflação hoje está abaixo a menos de 10 anos estava em 15%, imagina sua divida sendo reajustada 15% ao ano??? Ou seja o risco é muito maior.
Vou editar pra aprofundar mais com mais tempo, vou colocar parte de amortizar a divida e como com isso vc abate uma divida de 30 anos em menos de 5.
---------------------------------------------
Amortização
____________________________________________
Esse é o segredo para não morrer preso no financiamento, você não é obrigado a ficar 30 anos pagando, pode a qualquer momento dar um valor e diminuir a divida, e terá a opção de redução do número de parcelas(fazendo o financiamento terminar num prazo menor) ou manter o número de parcelas e diminuir o valor.
Para entender bem a amortização precisa entender que o valor do juros na parcela é calculado em cima do valor atual da divida,isso tanto no SAC quanto no PRICE.
Exemplo se pegou financiamento de 50mil com juros de 1% no sistema SAC
Sendo amortização normal, valor do juros valor da parcela, valor atual da divida
SAC
PRICE
Reparem que na segunda prestação o valor do juros é resultado da conta, 50000(valor atual da divida) - 1333,33(parcelas paga) * juros.( no SAC)
Então vc pagou 1333,33 o valor da divida caiu pra 49166,67 e 1% disso é o valor do juros dentro da próxima parcela 491,67.
Então antes de pagar a segunda parcela vc decidir ir no banco e dar mais dinheiro pra amortizar mais vamos supor 30mil
Então seria 49166,67 - 300000 * 1% = 19166,67 e o valor do juros iria pra 191,67 e somando aos 833,33 fixos sua parcela seria de 1025,00.(que é o valor de parcela que vc só chegaria nele lá na 38 parcela).
Agora se decidir reduzir o prazo , os 30mil abateria 36 parcelas no SAC ou 41 parcelas no PRICE, então ficariam restando 19 parcelas se o financiamento for PRICE(de R$1112,22) ou 23 parcelas no SAC(que começaria em R$1025,00 e acabaria em R$841,67).
Somadas as 23 parcelas restante do financiamento sac dá R$21466,67 e somada as 19 do price R$21132,23, e vc terá deixado de pagar de juros no SAC R$12641,67 e no PRICE R$14260,67
Se percebe que pra amortizar o PRICE leva pequena vantagem.
Agora sem amortizar nada teria pago duarante os 60 meses, R$15,250 no SAC e R$16733,34 no PRICE.
Para financiamento de imóveis os prazos são maiores e a amortização fica menor que nesse exemplo no sistema PRICE o que aumentaria e muito o número de parcelas reduzidas, com uma boa amortização, ou vc poderia, pagar um pouco a mais pra abater 2 parcelas todo mês cortando pela metade o prazo total, mas a a cada mais iria ficando mais caro pq a amortização aumenta.
Exemplo num financiamento de 150k, 9% ao ano de juros parcelas fixas de 1100,65, se na segunda parcela vc der 30mil, vc elimina 164 parcelas ou 13 anos e meio de parcelas e deixa de pagar incríveis 148mil de juros.
Ainda teria que pagar 195 parcelas 214k e de juros de R$94,717, com apenas 30mil vc saiu de um financiamento de 30 anos pra um de 16 anos.
Agora o que resta é a duvida o que é melhor dar uma entrada maior ou amortizar no meio do financiamento, estou pendendo pra amortizar, pq por mais que se pague uma parcela maior, pagaria menos juros
Primeira coisa, muita gente fala que se vc financiar vc pagará 3x o valor inicial por causa do juros e do longo prazo do financiamento,mas isso não quer dizer que ao fazer o financiamento de 100mil vc adquire uma divida de 300mil, e todo mês desconta a parcela, exemplo parcela de R$1,500 - 300mil = 298,5mil, não é assim que funciona!
Na verdade se vc pegou 100mil, vc irá dever 100mil ,mas somente uma parte da parcela sera descontada(no jargão é amortizar), então se pagar uma parcela de R$1,500,00 no segundo mês vc irá dever R$99,500, ou seja pagou naquele primeiro mês R$1000 de juros, e só 500 abateu no valor da divida.
claro exemplo aqui é didatico sem pretenção de ser 100% correto no juros ou no valor da parcela pra 100mil.
É importante saber isso pq algumas taxas e multas virão em cima do valor que vc ainda deve, tb mais importante é para ter consciencia da amortização da divida.
Nesse exemplo acima o financiamento era pelo sistema PRICE.
E temos dois sistema de amortização da divida PRICE e o SAC e vc pode escolher quando for financiar.
PRICE
Esse sistema as parcelas são constantes e o valor que abate a divida total não, esse sistema é vantajoso pro banco pois o banco recebe maior parte do juros mais rápido.
Exemplo na primeira parcela 1500, 1mil são juros, e 500 é o que abate dos 100mil, e conforme o tempo os juros caem e aumenta o que é abatido, até o fim do financiamento onde o juros será de poucos reais dentro da parcela.
SAC
Já o que é constante é o valor da amortização(abatimento sobre os 100mil), o juros caem todo mês, mas as parcelas são mais altas no inicio, exemplo parcela de R$2000, já chga abatendo R$1500, se comparado no price abate 250 no exemplo e isso no fim acaba pagando 10% menos que o sitema price no mesmo valor e prazo.
TR vx IPCA
São os indices de correção da divida, a taxa referencial é muito mais indicada pois ela é atrelada ao rendimento da poupança, mesmo que ela estoure pra 30%, seus rendimentos na poupança tb irão explodir, atualmente está zerada, agora no ipca é um indice relativo a inflação hoje está abaixo a menos de 10 anos estava em 15%, imagina sua divida sendo reajustada 15% ao ano??? Ou seja o risco é muito maior.
Vou editar pra aprofundar mais com mais tempo, vou colocar parte de amortizar a divida e como com isso vc abate uma divida de 30 anos em menos de 5.
---------------------------------------------
Amortização
____________________________________________
Esse é o segredo para não morrer preso no financiamento, você não é obrigado a ficar 30 anos pagando, pode a qualquer momento dar um valor e diminuir a divida, e terá a opção de redução do número de parcelas(fazendo o financiamento terminar num prazo menor) ou manter o número de parcelas e diminuir o valor.
Para entender bem a amortização precisa entender que o valor do juros na parcela é calculado em cima do valor atual da divida,isso tanto no SAC quanto no PRICE.
Exemplo se pegou financiamento de 50mil com juros de 1% no sistema SAC
Sendo amortização normal, valor do juros valor da parcela, valor atual da divida
SAC
Parc | Amortização | Juros | Prestação | Saldo |
0 | - | - | - | R$ 50.000,00 |
1 | R$ 833,33 | R$ 500,00 | R$ 1.333,33 | R$ 49.166,67 |
2 | R$ 833,33 | R$ 491,67 | R$ 1.325,00 | R$ 48.333,33 |
3 | R$ 833,33 | R$ 483,33 | R$ 1.316,67 | R$ 47.500,00 |
PRICE
Parc | Amortização | Juros | Prestação | Saldo |
0 | - | - | - | R$ 50.000,00 |
1 | R$ 612,22 | R$ 500,00 | R$ 1.112,22 | R$ 49.387,78 |
2 | R$ 618,34 | R$ 493,88 | R$ 1.112,22 | R$ 48.769,43 |
3 | R$ 624,53 | R$ 487,69 | R$ 1.112,22 | R$ 48.144,90 |
Reparem que na segunda prestação o valor do juros é resultado da conta, 50000(valor atual da divida) - 1333,33(parcelas paga) * juros.( no SAC)
Então vc pagou 1333,33 o valor da divida caiu pra 49166,67 e 1% disso é o valor do juros dentro da próxima parcela 491,67.
Então antes de pagar a segunda parcela vc decidir ir no banco e dar mais dinheiro pra amortizar mais vamos supor 30mil
Então seria 49166,67 - 300000 * 1% = 19166,67 e o valor do juros iria pra 191,67 e somando aos 833,33 fixos sua parcela seria de 1025,00.(que é o valor de parcela que vc só chegaria nele lá na 38 parcela).
Agora se decidir reduzir o prazo , os 30mil abateria 36 parcelas no SAC ou 41 parcelas no PRICE, então ficariam restando 19 parcelas se o financiamento for PRICE(de R$1112,22) ou 23 parcelas no SAC(que começaria em R$1025,00 e acabaria em R$841,67).
Somadas as 23 parcelas restante do financiamento sac dá R$21466,67 e somada as 19 do price R$21132,23, e vc terá deixado de pagar de juros no SAC R$12641,67 e no PRICE R$14260,67
Se percebe que pra amortizar o PRICE leva pequena vantagem.
Agora sem amortizar nada teria pago duarante os 60 meses, R$15,250 no SAC e R$16733,34 no PRICE.
Para financiamento de imóveis os prazos são maiores e a amortização fica menor que nesse exemplo no sistema PRICE o que aumentaria e muito o número de parcelas reduzidas, com uma boa amortização, ou vc poderia, pagar um pouco a mais pra abater 2 parcelas todo mês cortando pela metade o prazo total, mas a a cada mais iria ficando mais caro pq a amortização aumenta.
Exemplo num financiamento de 150k, 9% ao ano de juros parcelas fixas de 1100,65, se na segunda parcela vc der 30mil, vc elimina 164 parcelas ou 13 anos e meio de parcelas e deixa de pagar incríveis 148mil de juros.
Ainda teria que pagar 195 parcelas 214k e de juros de R$94,717, com apenas 30mil vc saiu de um financiamento de 30 anos pra um de 16 anos.
Agora o que resta é a duvida o que é melhor dar uma entrada maior ou amortizar no meio do financiamento, estou pendendo pra amortizar, pq por mais que se pague uma parcela maior, pagaria menos juros
Última edição: